Il proprietario ideale per attività extralberghiera

Oggi ti parlo del proprietario ideale per l’attività extralberghiera. Con questo articolo mi rivolgo a tutti coloro che posseggono seconde case di proprietà e stanno valutando di fare affitti brevi con trattamento alberghiero.

Non voglio essere ipocrita. Voglio essere molto schietta e sincera con te: non tutti i proprietari di casa sono adatti per questo tipo di attività. E lo dico in base alla mia esperienza di ben 6 anni in cui ho lavorato (e lavoro) con privati che ci hanno affidato le loro case.

La questione è molto complessa da affrontare. Voglio semplificartela elencandoti quali sono le caratteristiche del proprietario ideale per svolgere attività extralberghiera con il suo immobile.

Sei il proprietario ideale se….

• Hai predisposizione agli affitti brevi;
• Se sei cosciente che, almeno all’inizio, avrai bisogno di un professionista per formarti ed avviare l’attività;
• Se hai spirito imprenditoriale e dunque capisci che a volte è necessario investire denaro per risolvere problemi o migliorare alcuni aspetti.

Approfondiamo un po’ tutti questi punti.

Cosa significa avere predisposizione agli affitti brevi? E’ molto semplice. Vuol dire essere una persona che ha voglia di entrare nella “mentalità dell’albergatore” e ragionare come lui. Le persone che entrano nell’appartamento non sono inquilini, sono OSPITI, una tipologia di persone molto diversa dall’inquilino fisso in quanto necessita di attenzioni maggiori e soprattutto è fondamentale capirne le esigenze e cercare di soddisfarle.

Il secondo punto è molto importante. Conosco alcune persone che dopo 20-30 anni di attività in ufficio o in aziende di vario tipo, avevano dei soldi da parte ed hanno deciso di investire per aprire il generico “B&B”. Ho usato il termine “generico” non per denigrare questa attività ma per far capire l’accezione che molto spesso viene data dai futuri gestori. Molti pensano che possedere un B&B voglia dire avere due camere allestite con gusto, preparare una torta o il caffè al mattino al cliente, fornirgli dei depliant con le informazioni sulla zona o lasciare tutto delegato al self check-in. O, peggio, mettere 4 foto non professionali su un portale di prenotazione, caricare delle tariffe a caso e poi lasciare tutto al…caso (la ripetizione è voluta!). Niente di più sbagliato!

Non si può essere stati per 30 anni degli operai, degli impiegati o dei direttori d’azienda e trasformarsi magicamente in albergatori! Non è così che funziona se si vuole essere professionali e far vivere agli ospiti delle esperienze di qualità. Ecco perché è importante, se non vuoi delegare la gestione a qualcuno che lo fa di mestiere, fare formazione. Bisogna imparare terminologie e metodologie tecniche e normative (cos’è il revenue management, il marketing, le leggi regionali e nazionali, etc) come si gestiscono le operazioni quotidiane (check-in/check-out, pulizie, fornitori, approvvigionamenti, etc), come comportarsi con ospiti maleducati, come rispondere alle recensioni, come fare le tariffe, gestione dei costi e ricavi e tanto altro ancora…..

Quindi….

Oltre ad investire sul tuo immobile, alla fine, devi investire anche su te stesso. E’ l’unico modo per avere successo. Certo, potresti aprire una struttura in un posto figo, ricevere prenotazioni e buone recensioni anche partendo così, in maniera improvvisata. Ma nel lungo termine questo non funzionerebbe. Bisogna imparare a gestire tutto in maniera professionale. E credimi, di esempi di persone improvvisate potrei farne davvero molti!

Il terzo punto è fondamentale in questa attività. Avere spirito imprenditoriale vuol dire capire che ci sono momenti per ottimizzare i costi e momenti in cui è necessario investire. Nella mia esperienza ho avuto a che fare con potenziali clienti che, alla vista dei costi iniziali per l’attività (in alcuni casi costi davvero irrisori), storcevano il naso perché a parer loro “l’appartamento andava bene così com’era” e non necessitava di migliorie.

Niente di più sbagliato. Affittare ad inquilini fissi e ospitare turisti NON è la stessa cosa. E soprattutto non dobbiamo pensare in base a ciò che piace a noi ma a ciò che potrebbe piacere ai potenziali ospiti. Inoltre bisogna anche considerare che un investimento oggi, rende di più domani. In uno degli appartamenti che gestiamo, dopo due anni, la proprietaria ha rifatto la cucina e la camera da letto che erano un po’ datati, così abbiamo potuto alzare anche le tariffe. Risultato? In un solo mese si è rientrati dal denaro investito e si hanno avuto maggiori introiti.

Insomma, bisogna essere predisposti a questa elasticità mentale o diventa davvero difficile gestire la situazione in maniera performante, che tu lo faccia da solo o facendoti seguire da un professionista.

Non sei il proprietario ideale se….

• Ragioni come faresti per l’affitto standard;
• Pensi che si possa guadagnare senza spendere nulla o, peggio, non pagare tasse;
• Se pensi di riuscire a fare tutto da solo fin dall’inizio;
• Nel caso in cui non comprendi che questa è un’attività a tutti gli effetti pur non avendo partita iva;
• Se non vuoi essere in regola con tutte le normative vigenti

Come abbiamo già detto prima, non si può ragionare come per l’affitto standard dove l’inquilino entra in casa e l’unica cosa a cui pensare è riscuotere l’affitto a inizio/fine mese! Gli ospiti necessitano, lo ribadisco, di attenzione costante e bisogna pensare come loro. A questo proposito si collegano il discorso del non poter fare tutto da soli (almeno all’inizio, perché certe dinamiche non le si conosce e quindi ci si deve formare) e quello del comprendere che anche se sei un privato, quello che stai facendo è comunque un’attività e come tale ha obblighi di legge e soprattutto responsabilità verso chi ospiti.

Ahimé in passato abbiamo dovuto rifiutare la collaborazione con un affittacamere vicino la Fiera di Milano (che ci avrebbe sicuramente portato grossi introiti), perché il proprietario non voleva mettersi in regola e investire per la sicurezza della sua struttura. Quando manca questo io non transigo, non lavoro con chi non è disposto a fare le cose come previsto dalle normative regionali e statali. E questo non per un mero principio personale o agire aziendale, ma perché la sicurezza delle persone deve essere sempre e comunque al primo posto.

Un altro punto sul quale soffermarsi è quella situazione in cui il proprietario di casa pensa che questa attività non preveda tasse da pagare. Questo è fuori discussione! Tu che hai una casa messa a reddito per affitti brevi percepisci un reddito e come tale è tassato. Esattamente come succederebbe per gli affitti standard.

Ecco perché noi, quando siamo davanti ad un potenziale cliente, illustriamo esattamente cosa comporta l’affitto breve rispetto a quello standard, vantaggi e svantaggi. Noi facciamo in modo che lui possa valutare con coscienza e in maniera oggettiva quelle che sono le conseguenze di entrambe le scelte. Una cosa è sicura, le tasse ci sono e si pagano! Sta a te decidere se pagarle per un’attività extralberghiera o avere un inquilino fisso per lungo tempo.

Se dopo aver letto questo articolo pensi ancora di essere la persona giusta per avviare questa attività, contattaci e potremo illustrarti tutto quello che c’è da sapere e da fare per avere successo in questo settore!

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Alla prossima!